دولت وام مسکن می‌دهد که فقط بگوید کاری انجام داده است/ جهش ۹۰ درصدی قیمت‌ها در مقابل ریزش ۶۴ درصدی معاملات/ پیش‌بینی رشد بخش مسکن تا پایان سال/ مالیات بر عایدی سرمایه، چه تأثیری بر بازار مسکن خواهد گذاشت؟

ششم بهمن ماه 1397 آخرین گزارش بانک مرکزی پیرامون معاملات مسکن انجام شده در تهران منتشر شد. این گزارش نشان می دهد، بهای هر مترمربع مسکن در دی ماه سال جاری در مقایسه با ماه قبل و مدت مشابه سال قبل به ترتیب 2.5 درصد و 90.8 درصد رشد داشته است. این ادامه افزایش قیمت مسکن در ماه گذشته موجب شد تا این پرسش مطرح شود که این افزایش قیمت در حوزه مسکن تا چه زمانی ادامه خواهد یافت و آیا راهکاری برای مهار آن در کوتاه مدت وجود دارد یا خیر؟

به گزارش «تابناک اقتصادی»؛ با آن که تقریباً بیشتر بازارها به ثبات نسبی رسیده اند، قیمت ها در بازار مسکن همچنان به روند افزایشی خود ادامه می دهند. جدیدترین گزارش بانک مرکزی پیرامون معاملات مسکن انجام شده در شهر تهران که در ششم بهمن ماه 1397 منتشر شد نشان می داد که در ماه گذشته، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران 9.8 میلیون تومان بوده که نسبت به ماه قبل و مدت مشابه سال قبل به ترتیب 2.5 درصد و 90.8 درصد رشد داشته است. با این افزایش قیمت، معاملات نیز به شدت کاهش یافته و تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به 6.7 هزار واحد مسکونی رسیده است. این تعداد معامله انجام شده در دی ماه سال جاری نشان می داد، معاملات در دی ماه سال جاری نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 1.4 و 64.6 درصد کاهش داشته اند.

با توجه به اینکه قیمت مسکن به گونه ای شده که دیگر کمتر کسی قادر به خرید مسکن است، این پرسش ها مطرح می شود که این روند افزایشی قیمت مسکن تا چه زمانی ادامه خواهد یافت و آیا سوداگری موجب این افزایش قیمت در بخش مسکن شده یا دلایل دیگری بر این موضوع دامن زده اند؟ آیا دولت نمی تواند در کوتاه مدت چاره ای برای کنترل این وضعیت بیندیشد؟ آیا می شود با اجرای طرح مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن جلوی این افسار گسیختگی قیمت در بازار مسکن را گرفت؟

بیت الله ستاریان اقتصاددان و تحلیلگر بازار مسکن در پاسخ به این پرسش ها به خبرنگار تابناک اقتصادی گفت: پیش بینی من در سال 1395 این بود که رشد و رونق در بخش مسکن از شهریور ماه 1396 آغاز شود و این رونق در خرداد یا تیر ماه 1397 به اوج خود برسد و تا پایان سال 1397 هم این رشد مسکن ادامه داشته باشد. با آغاز سال 1398، روند قیمتی به تدریج شروع به سیر نزولی کند و با یک افت و خیزهای مختصر و کوچکی همراه باشد و این موضوع تا شهریور ماه سال 1398 ادامه یابد. وی ادامه داد: اگر تدابیری اندیشیده نشود، از شهریور ماه سال 1398 تقریبا بخش مسکن وارد رکود خواهد شد.

این اقتصاددان افزود: اما چرا قیمت مسکن افزایش یافت؟ علت اصلی این افزایش قیمت مسکن کاملا مشخص بود. به این دلیل که بخش مسکن چند سالی درگیر رکود بود و تولید مسکن کم شده و این بخش منتظر آن بود تا درآمدهایی ایجاد و تقاضای مطلق در بخش مسکن به تقاضای موثر تبدیل شود. در چند ماه اخیر نیز پیش بینی این بود که منابعی که به سمت طلا و ارز رفته بود در آذر ماه و دی ماه سال جاری به بخش مسکن بازگردد. به دلیل آنکه یک بی اطمینانی در بازار ارز وجود دارد و معلوم نیست که این ثبات کنونی حاکم بر بازار ارز بماند یا خیر، این منابع به تدریج وارد بخش مسکن می شود.

همچنین ستاریان گفت: اشاره به این نکته ضروری است که سوداگری در بخش مسکن در تاریخ ایران وجود نداشته است. این کلمات، کلماتی برای فرافکنی است و سوداگری جایی در بخش مسکن ندارد. در توضیح سوداگری باید گفت که سوداگری به این معناست که فردی برود یک کالایی را خریداری و انباشت کند، قیمت که افزایش یافت، بعد آن کالا را بفروشد. اما در بخش مسکن این تعریفی که برای سوداگری عرض شد وجود ندارد، چون اول قیمت شروع به بالا رفتن می کند و بعد مردم می آیند و در این بخش سرمایه گذاری انجام می دهند و سپس هنگامی که قیمت به حد کافی رشد کرد آن را می فروشند. در بخش مسکن مشاهده نشده است که کسی بیاید و مثلا پنجاه هزار واحد مسکونی را خریداری و آن ها را از بازار خارج کند و بعد در اثر فعالیت این شخص قیمت مسکن بالا رفته باشد.

این تحلیلگر بازار مسکن در رابطه با پیاده سازی طرح مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن گفت: اینکه در بخش مسکن، طرح مالیات بر عایدی سرمایه پیاده سازی شود، امری عادی است و در همه دنیا این کار انجام می شود. هر کس هر درآمدی کسب می کند موظف است، مالیات آن را به دولت پرداخت کند، ولی در کشور ما به دلیل آن که بخش مسکن با بحران مواجه است و در سمت عرضه با یک کمبود بسیار بالایی رو به روست، اعمال هر هزینه ای بر بخش مسکن موجب خواهد شد که قیمت مسکن افزایش یابد. چون در بازار مسکن عرضه کم است، تقاضا هم بالاست شما هر نوع مالیات (چه کم چه زیاد) به آن وضع کنید به راحتی فروشنده قیمت مسکن را برای پوشش آن هزینه بالا خواهد برد و این به دلیل کمبود مسکن است، ولی اگر روزی در بخش مسکن به تعادل رسیدیم و عرضه با تقاضا برابر شد، آن گاه می توانیم از بخش مسکن مالیات هم بگیریم و فروشنده هم نمی تواند در این شرایط قیمت را افزایش دهد و به خریدار فشار وارد کند.

بیت الله ستاریان در پاسخ به این پرسش که آیا دولت در کوتاه مدت می تواند برنامه ای برای مهار قیمت مسکن داشته باشد، گفت: در تمام طول دوران چهل سال گذشته، همه پرسیده اند که در کوتاه مدت برای بخش مسکن چه کاری می توان انجام داد؟ در بخش مسکن رکود پیش می آید همین پرسش مطرح می شود، رونق پیش می آید همین پرسش پرسیده می شود. به طور کلی در بخش مسکن چیزی به اسم برنامه کوتاه مدت وجود ندارد. یک برنامه بیست ساله باید برای به سامان رساندن اوضاع بخش مسکن نوشته شود و حداقل دستاورد این برنامه این است که مردم می دانند بیست سال بعد اوضاع در بخش مسکن بهتر خواهد شد. برنامه مسکن حتما باید بلندمدت باشد.

وی پیرامون اینکه آیا افزایش مبلغ وام های مسکن می تواند تا حدودی در افزایش قدرت خرید مردم مؤثر باشد یا نه گفت: افزایش میزان وام های مسکن از سوی دولت اولین پرسشی که ایجاد می کند این است که دولت چقدر می خواهد در بخش مسکن وام بدهد؟ ده هزار میلیارد تومان، بیست هزار میلیارد تومان یا چهل هزار میلیارد تومان. شما وقتی می خواهید برای مسکن وام بدهید یا باید خیلی منابع سرشاری داشته باشید یا اینکه از همه ابزارهای مالی اعم از تسهیلات، فاینانس، سرمایه گذاری خارجی، صکوک ها، بازار رهن ثانوی، صندوق های سرمایه گذاری و ... استفاده کنید. هم اکنون هیچ یک از این ابزارها در بازار وجود ندارد، حتی همان تسهیلات. ستاریان افزود: ببینید برای تولید یک میلیون واحد مسکونی در سال، 900 هزار میلیارد تومان پول لازم است. دولت در نهایت 5 هزار میلیارد تومان از این مبلغ را وام می دهد که در مقابل مبلغ 900 هزار میلیارد تومان رقمی نیست و این کار هم به خاطر این است که دولت بگوید من در زمینه مسکن کاری انجام داده ام.