طرح نهضت مسکن ایرانیان و دو فاکتور مهم برای سازندگان و خریداران

با روی کار آمدن دولت تدبیر و امید در سال ۱۳۹۲ طرح مسکن مهر کنار گذاشته شد تا طرح مسکن اجتماعی جایگزین آن شود. اما عملا در سال‌های وزارت عباس آخوندی بر وزارتخانه راه و شهرسازی هیچ گاه طرح مسکن اجتماعی اجرایی نشد.

به گزارش تابناک اقتصادی، علاوه بر طرح مسکن اجتماعی در سال‌های سکان داری دولت تدبیر و امید در قوه مجریه، این دولت طرح‌های دیگری را در زمینه مسکن مطرح کرد که از آن جمله می‌توان به صندوق پس انداز مسکن، بازار رهن ثانویه مسکن، فروش اقساطی مسکن، مسکن قسطی کارمندان و طرح مسکن ملی اشاره کرد. به جز طرح مسکن ملی باقی طرح‌های مسکن دولت تدبیر و امید روی کاغذ ماند.

طرح مسکن ملی نیز شامل ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی بود که ساخت ۲۰۰ هزار واحد آن در شهر‌های جدید و با مشارکت بخش خصوصی، ۱۰۰ هزار واحد در مناطق بافت فرسوده و توسط شرکت بازآفرینی شهری و ۱۰۰ هزار واحد بر عهده بنیاد مسکن انقلاب اسلامی بود.

ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در طرح مسکن ملی در دو سال آخر دولت تدبیر و امید در حالی کلید خورد که کشور سالانه به یک میلیون مسکن نیاز داشت.

بی توجهی و بی برنامگی دولت در حوزه مسکن چه به روز این بازار آورد؟

به هر صورت بی عملی و بی برنامگی و بی توجهی دولت به حوزه مسکن موجب شد تا قیمت مسکن در این سال‌ها سر به فلک بکشد و تنها بخش کوچکی از جامعه توان خرید یک سرپناه را برای خود داشته باشند.

متاسفانه آمار‌های موجود بر روی سایت بانک مرکزی از سال ۱۳۹۴ به بعد است. همچنین با توجه به اینکه ملاک سنجش سالانه می‌باشد انتهای بازه را سال ۱۳۹۹ در نظر می‌گیریم.

در سال ۱۳۹۴ مجموع تعداد معاملات واحد‌های مسکونی ۱۵۳ هزار و ۷۶۳ واحد گزارش شده است. در این سال متوسط قیمت هر مترمربع مسکن ۴ میلیون و ۱۶۸ هزار و ۳۰۰ تومان بوده است.

در سال ۱۳۹۹ مجموع تعداد معاملات واحد‌های مسکونی ۸۳ هزار و ۳۰۳ واحد اعلام شده است. همچنین متوسط قیمت هر مترمربع از مسکن ۲۳ میلیون و ۸۶۵ هزار و ۹۰۰ تومان گزارش شده است.

مقایسه تعداد معاملات واحد‌های مسکونی در سال ۱۳۹۴ با سال ۱۳۹۹ بیانگر آن است که در این چند سال میزان معاملات ۴۶ درصد کاهش یافته است که عمدتا به دلیل افزایش قیمت شدید مسکن است، چون در این مدت میزان قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران رشد ۴۷۳ درصدی داشته است!

در سال ۱۳۹۹ در مقایسه با سال ۱۳۹۸ نیز رشد قیمت هر مترمربع مسکن ۸۰ درصد بوده است.

در نمودار زیر، روند رشد قیمت هر مترمربع مسکن در سال‌های ۱۳۹۴ تا ۱۳۹۹ را ملاحظه می‌کنید.

تعداد معاملات واحد‌های مسکونی نیز در سال‌های ۱۳۹۴ تا ۱۳۹۹ روند نزولی داشته است.

گفتنی است، آمار‌های منتشره در اردیبهشت ماه ۱۴۰۰ پیرامون بازار مسکن نشان می‌دهد، در ماه اردیبهشت ۳۹۳۸ واحد معامله شده است که نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۶۵ درصد کاهش داشته است. همچنین میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در اردیبهشت ماه ۱۴۰۰ در مقایسه با اردیبهشت ماه سال قبل‌تر با رشد ۷۰ درصدی به ۲۸.۷ میلیون تومان رسیده است.

این آمار و ارقام در حالی رقم خورد که در دهم خرداد ۱۳۹۲ روحانی در مناظره انتخاباتی در پاسخ به این پرسش مجری که " برنامه دولت شما برای تامین مسکن و مهار قیمت آن چیست؟ گفت: اصل تامین مسکن ارزان برای جامعه مخصوصا نسل جوان از برنامه‌های دولت تدبیر و امید است. قیمت مسکن در سال‌های اخیر برای مسکن کلنگی رشد ۸۲ درصدی و برای آپارتمان رشد ۵۲ درصدی داشته است. طرح مسکن مهر هم با مشکلاتی مواجه است؛ هرچند اصل آن کار پسندیده‌ای بود. قرار بود ۲۰۰ هزار واحد در ۱۰ سال ساخته شود، اما این میزان به یک و نیم میلیون واحد مسکونی افزایش یافت، با شتابزدگی بدون مطالعه مکان یابی صحیح و رعایت اصول فنی و مهندسی که در نتیجه عیوب فراوانی دارد. برای تکمیل مسکن مهر چندین میلیارد اعتبار لازم است و بانک مسکن هم به خاطر همین طرح از بانک مرکزی استقراض کرده به نظر من مسکن مهر اشکالات فراوانی دارد، اما چاره‌ای نیست جز این که در دولت بعد اشکالات مرتفع و نواقص رفع شود.

دولت آینده و بازار مسکن

با توجه به انباشت تقاضا در حوزه مسکن و قیمت‌های نجومی که در این بازار پدید آمده است، دولت آینده کار بسیار سختی پیش روی دارد و علاوه بر جبران کم کاری دولت تدبیر و امید در زمینه ساخت مسکن، باید تلاش کند تا تقاضا‌های جدید در این زمینه را نیز پاسخ دهد و قیمت مسکن را با افزایش عرضه، کاهش دهد.

محسن رضایی به عنوان یکی از کاندیدا‌های ریاست جمهوری ۱۴۰۰ در زمینه ساخت مسکن طی طی توئیتی در ۱۲ خرداد ۱۴۰۰ نوشت: ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکن، طرح خاص و ایدۀ ویژه هیچ کاندیدایی نیست؛ این قانون مصوب مجلس محترم است و تمام دولت‌ها موظف به اجرای آن هستند. در طرح نهضت مسکن ایرانیان، علاوه بر یک میلیون واحد مسکن مصوب، سالانه یک میلیون واحد مسکن هم با احیای بافت فرسوده خواهیم ساخت.

وی همچنین طی مصاحبه ای عنوان کرد: ساخت یک میلیون مسکن در سال، مشکل مسکن را حل نمی‌کند و با توجه به تقاضای بالا در بخش مسکن، باید سالانه حداقل دو میلیون مسکن در کشور تولید شود.

رضایی درباره طرح نهضت مسکن ایرانیان گفت: با ورود بازار سرمایه در کنار بانک‌ها برای تامین منابع مالی نهضت‌خانه سازی ایرانیان، حداقل سالانه دو میلیون مسکن در کشور ساخته خواهد شد. طرح نهضت خانه‌سازی ایرانیان، مهمترین برنامه بخش مسکن است که پس از آسیب‌شناسی طرح‌های مسکن مهر، جهاد خانه‌سازی که پیشتر در سپاه پاسداران انقلاب اسلامی دنبال می‌شد و بررسی تجارب پیش و پس از انقلاب اسلامی در طرح‌هایی نظیر شهرک اکباتان و فولاد شهر اصفهان، مطالعه و تدوین شده است.

رضایی اظهار داشت: در این طرح، سازندگان خانه به بازار سرمایه وصل می‌شوند تا منابع مالی مورد نیاز را از این بازار تامین کنند و از سوی دیگر، متقاضیان مسکن به بانک‌ها وصل می‌شوند و بنابراین بازار مسکن از دو طرف تغذیه خواهد شد. خریدار مسکن فقط باید ۱۰ درصد مبلغ مورد نیاز را تامین کند و ۹۰ درصد بقیه را بانک‌ها تامین کرده و به جای وثیقه، خود ساختمان در حال ساخت را وثیقه‌گذاری می‌کنند.

وی ادامه داد: از آنجا که متقاضیان مسکن نمی‌توانند بهره ۱۸ درصدی وام‌ها را بپردازند، بخشی از این بهره را خود دولت پرداخت خواهد کرد و در مورد تامین زمین هم، با تصویب هیات دولت، زمین‌ها از منابع طبیعی تامین خواهد شد.

از آنجا که داشتن سرپناه برای هر خانوار ایرانی کم کم به یک آرزو دارد تبدیل می شود، به نظر می رسد طرح نهضت مسکن ایرانیان اگر به درستی اجرایی شود، می تواند تقاضای انباشته شده برای خرید خانه را نه تنها پوشش دهد، بلکه بتواند تقاضاهای جدید را نیز پاسخگو باشد. همچنین با رونق بخش مسکن و با توجه به اینکه این بخش ارتباط های پسین و پیشین قوی با سایر بخش های اقتصادی دارد، می تواند چرخ سایر بخش ها را نیز به گردش درآورد و از این روی، مشکل اشتغال را نیز تا حدودی حل کند.

گفتنی است، نگاه ویژه به احیای بافت های فرسوده نیز در این برنامه خود نگاهی جالب به بخش مسکن است، چون ساخت مجدد بافت های فرسوده هزینه های ساخت مسکن در مکان های تازه از جمله هزینه ها برای انشعابات و زمین را ندارد که خود می تواند در کاهش هزینه های ساخت و ساز بسیار کمک کننده باشد.