اختلاف بر سر پارکینگ آپارتمان ها را باید چگونه حل کرد؟

مطمئنا در دنیای پرتلاطم امروزی، یکی از موضوعاتی که می تواند جوامع بشری را از اختلافات شخصی و جمعی در امان بدارد، «آشنایی با حقوق متقابل افراد با یکدیگر و قانون» است که مهمترین اثر این آشنایی و آگاهی را می توان در پیشگیری از وقوع بسیاری از مشکلات حقوقی دانست؛ بنابراین، امروز تلاش داریم تا موضوع «اختلاف بر سر پارکینگ اپارتمان ها» را بررسی کنیم.

به گزارش «تابناک»؛ يك ساختمان كه داراي آپارتمان هايي است از قسمت هاي مختلف تشكيل مي شود. قانون تملك آپارتمان ها در تقسيم بندي كلي، مالكيت در آپارتمانها را به دو قسمت اختصاصي و مشترك تقسيم مي كند. ماده 1- قانون مرقوم مي گويد: «مالكيت در آپارتمان هاي مختلف و محل هاي پيشه و سكناي يك ساختمان شامل دو قسمت است: مالكيت اختصاصي و مالكيت قسمتهاي مشترك »
 
تعريف قسمت هاي مشترك

همان طوري كه از واژه «مشترك» پيداست، قسمت هايي از ساختمان كه به طور مشترك مورد استفاده عموم مالكان (يا استفاده كنندگان) قرار مي گيرند، قسمت هاي مشترك ناميده مي شوند. هم چنانكه قانون تملك آپارتمانها نيز در ماده 2 قسمتهاي مشترك را اين گونه تعريف مي كند؛

«قسمت هاي مشترك مذكور در اين قانون عبارت از قسمت هايي از ساختمان است كه حق استفاده از آن منحصر به يك يا چند آپارتمان يا محل پيشه مخصوص نبوده و به كليه مالكين به نسبت قسمت اختصاصي آنها تعلق مي گيرد. به طور كلي قسمت هايي كه براي استفاده اختصاصي تشخيص داده نشده است يا در اسناد مالكيت ملك اختصاصي يك يا چند نفر از مالكين تلقي نشده از قسمت هاي مشترك محسوب مي شود مگر آن كه تعلق آن به قسمت معيني بر طبق عرف و عادت محل مورد ترديد نباشد.»
 
تعريف فوق به وسيله ماده 3 آیين نامه اجرايي به شرح زير تكميل شده است؛

«قسمت هايي از ساختمان و اراضي و متعلقات آنها كه به طور مستقيم يا غير مستقيم مورد استفاده تمام شركاء مي باشد، قسمت هاي مشترك محسوب مي گردد و نمي توان حق انحصاري براي آنها قائل شد.»

بنابراين، ويژگي هاي قسمت هاي مشترك عبارتند از: عدم استفاده انحصاري، عدم تشخيص و تلقي به عنوان قسمت اختصاصي، انتقال قهري، تقسيم ناپذيري،ممنوعيت گذاردن اشياء، ممنوعيت نگاهداري حيوانات و مانند اينها.

قانون تملك آپارتمانها فقط به تعريف قسمتهاي مشترك ساختمان بسنده كرده ولي آیين نامه اجرايي قانون مرقوم در ماده 4 قسمتهاي مشترك مذكور در ماده 2 قانون يادشده را به شرح زير احصا كرده است. زمين زير بنا، تاسيسات، اسكلت ساختمان،درها و پنجره ها، راهروها، پله ها، پاگردها، تأسيسات مربوط به راه پله، بام، نماي خارجي ساختمان، محوطه ساختمان و نظاير اينها.

تعريف قسمت هاي اختصاصي

قانون تملك آپارتمان ها و آیين نامه اجرايي آن تعريف دقيقي از قسمت هاي اختصاصي ارائه نمي دهد. فقط آیين نامه اجرايي در ماده 1 مي گويد: « قسمت هايي از بنا اختصاصي تلقي مي شود كه عرفاً براي استفاده انحصاري شريك ملك معيني يا قائم مقام او تخصيص يافته باشد» بنا به تعريف بالا معيار تشخيص قسمت هاي اختصاصي از قسمت هاي مشترك منحصراً «عرف» است.

از طرفي ماده 2 آیين نامه اجرايي در تكميل مطلب فوق بيان مي كند: « علاوه بر ثبت ارضي زير بنا و … براي مالكيت قسمت هاي اختصاصي نيز بايد به طور مجزا سند مالكيت صادر شود، مشخصات كامل قسمت اختصاصي از لحاظ حدود، طبقه، شماره، مساحت قسمت هاي وابسته، ارزش و غيره بايد در سند قيد گردد.»

 با عنايت به ماده 2 قانون تملك آپارتمانها كه در آن تعريف قسمت هاي مشترك ساختمان را ديديم و با توجه به مادتين 1 و 2 آیين نامه اجرايي مي توان قسمت هاي اختصاصي ساختمان را چنين توصيف كرد:« قسمت هاي اختصاصي عبارت از قسمت هايي از ساختمان است كه داراي سند مالكيت رسمي مجزا از يكديگر با ذكر حدود و مشخصات خود متعلق به شخص معين يا قائم مقام او بوده و يا عرفاً متعلق به او باشد.»

همان طوري كه از كلمه «اختصاصي» پيداست، قسمت هاي اختصاصي اساساً در مالكيت انحصاري و شخصي افراد است و هر كس كه طبق ماده 22 قانون ثبت – سند مالكيت به نام او صادر شده، مالك منحصر آن شناخته مي شود، برخلاف قسمتهاي مشترك، ساير مالكين هيچ گونه حقي در قسمت هاي اختصاصي ديگران ندارند و از اين حيث است كه ماده 9 قانون تملك آپارتمانها تصريح مي كند: «هر يك از مالكين مي تواند با رعايت مقررات اين قانون و ساير مقررات ساختماني (هر گونه) عملياتي را كه براي استفاده بهتر از قسمت اختصاصي خود مفيد مي داند، انجام دهد... .»

بنابراين در يك مجموعه ساختماني فقط قسمت هاي اختصاصي داراي سند مالكيت رسمي مجزا از هم هستند و براي قسمتهاي اشتراكي به هيچ وجه سند رسمي جداگانه صادر نمي شود. حدود و مشخصات و نام قسمت هاي اشتراكي در صورت مجلس تفكيكي كه توسط نماينده اداره ثبت تنظيم مي شود، تعيين مي گردد. مع هذا صورت مجلس تفكيكي علاوه بر درج و ثبت مشخصات قسمت هاي اختصاصي را نيز در بر مي گيرد لكن به طوري كه گفتيم فقط براي قسمت هاي اختصاصي سند رسمي جداگانه صادر و به مالكين آنها تقسيم مي گردد و صدور سند مالكيت براي قسمت هاي مشترك بي معناست.

قسمت هاي اختصاصي در واقع همان آپارتمان هاي جداگانه ساختمان و در صورت داشتن متعلقات از قبيل پاركينگ و انباري و ... مي باشند.

با تصويب قانون تملك آپارتمان ها در اسفند ماه 1343 و آیين نامه اجرايي آن، تفكيك آپارتمان در ادارات ثبت شهرهاي بزرگ بالاخص تهران آغاز و با استفاده از موازين قانوني و بخشنامه هاي ارشادي در راستاي قانون تملك آپارتمان ها روز به روز نحوه اقدام در خصوص تفكيك منسجم تر گرديد.

با گذشت بيش از سی سال، موارد نقض، ايرادات و مشكلات قانون حاكم بر تفكيك آپارتمان ها به عينه در عمل ظاهر شد و سازمان ثبت نيز تلاش خود را براي استفاده از روح و مفهوم قوانين و آیين نامه هاي ناظر بر آن به كاربرد به طوري كه در حال حاضر تفكيك مجتمع هاي آپارتماني كوتاه و بلند مرتبه با رعايت كليه حقوق مالكان و خريداران بدون اشكال و موانع جدي صورت مي گيرد و در واقع اقدام در مورد تفكيك اعيان مطلوبيت يافته است و صورت مجلس تفكيكي با رعايت جوانب قانون تنظيم مي شود.

اما مطلبي كه تا سال 1371 اكثراً مورد ايراد و اشكال و شكايت خريداران قطعات آپارتمان قرار مي گرفت، وضع پاركينگ مشاعي در يك مجموعه ساختماني بود. انجام تفكيك اعيان با ارائه گواهي پايان ساختمان شهرداري به اداره ثبت است. تا سال 1371 و مدتي بعد از آن در گواهي هاي پايان ساختمان قسمت هايي كه به منظور پاركينگ در مجموعه وجود داشت، به صورت مشاع بوده مثلاً در صورت مجلس تفكيكي نوشته مي شد «در طبقه زير زمين 180 متر مربع محل پاركينگ يا طبقه همكف 120 متر مربع محل پاركينگ ها»، اين قيد هيچ توجهي به تعداد آپارتمان هاي مجموعه و گنجايش تعداد اتومبيل در متراژهاي فوق نداشت و ادارات ثبت نيز به تبعيت از گواهي پايان ساختمان، همين مساحت ها را در قسمت هاي مشاعي صورت مجلس به عنوان محل پاركينگ منظور مي داشتند.

در ساختمان هايي كه محل پاركينگ مشاعي به تعداد واحدهاي آپارتماني باشد اقدام به اين صورت ايرادي نداشته و در آتيه نيز مشكلي به وجود نخواهد آمد ولي اكثراً مساحت منظور شده براي استفاده پاركينگ مشاعي براي همه اتومبيل هاي مالكان آپارتمانها كافي نبوده يك يا دو واحد يا تعداد بيشتري از مالكان آپارتمان ها از داشتن پاركينگ محروم مي مانند يا بعضاً مالك اوليه در موقع تنظيم سند انتقال آپارتمان،خريدار را از حق داشتن پاركينگ منع نموده و محوطه پاركينگ را به يك يا دو واحد آپارتماني تبديل نموده و از خريداران تضيع حق مي گرديد و از طرفي با قيد محوطه پاركينگ ها در قسمت مشاعي صورت مجلس آن هم فقط افتادگي دارد كافي براي استفاده عده اي، خريداران در مقام اعتراض برآمده و با توجه به ماده 3 آیين نامه قانون تملك آپارتمان ها كه مقرر مي دارد؛

«قسمت هايي از ساختمان و اراضي و متعلقات آن ها كه به طور مستقيم مورد استفاده تمام شركاء ميباشد قسمت هاي مشترك محسوب مي گردد نمي توان حق انحصاري بر آنها قائل شد»، منع استفاده از پاركينگ مشاعي را برخلاف مي دانستند.

بعد از اعتراضات و شكايات زياد مردم، واحدهاي ثبتي به قيد ظرفيت پاركينگ مشاعي در صورت مجلس تفكيكي به منظور استفاده تعداد مشخص اتومبيل پرداخته و صراحتاً در آن ذكر مي شد چند واحد از قطعات مورد تفكيك فاقد پاركينگ مي باشند و همين مطلب در اسناد انتقال نيز نوشته شده و چند مالك آپارتمان را از حق استفاده از پاركينگ مشاعي محروم مي داشت تا اين كه بخشنامه شماره 35097/5 مورخ 25/ 12/ 71 اداره كل ثبت استان تهران با استفاده از مدلول ماده 4 آیين نامه اجرايي كه پاركينگ جزو مشاعات تعيين نشده،پاركينگ را مفروز نموده و شهرداري نيز در گواهي پايان ساختمان به تعداد پاركينگ به صورت مشخص اشاره مي نمايد. با اين ترتيب در صورت مجالس تفكيكي كه بعد از بخشنامه اقدام شده اند تعداد پاركينگ ها در قسمت مفروزات با مساحت و حدود و شماره قطعه تعيين مي شوند و به هنگام انتقال با توجه به صورت مجلس، پاركينگ متعلق به آپارتمان را با شماره و مساحت و حدود دقيقاً در سند قيد مي نمايند. در اين روش چون پاركينگ ها جزو مفروضات (آپارتمان هاي) ساختمان هستند جاي اعتراض براي كساني كه پاركينگ نداشته باشند باقي نمي گذارد.

بنابراين تعلق پاركينگ ساختمان به يك واحد آپارتماني دو صورت دارد؛

يك صورت از آن تعلق اختصاصي است كه همانند انباري با تعيين موقعيت و مساحت آن، محل دقيقش در صورت مجلس تفكيكي و سند رسمي مربوط قيد مي شود و در حقيقت ملك اختصاصي مالك آپارتمان محسوب مي گردد. صورت ديگر تعلق پاركينگ به هر واحد به طور مشاعي است. كه قبل از سال 1371 عمل مي شد. به اين معنا كه در صورت مجلس تفكيكي واحدهايي كه مي توانند بصورت مشاع از پاركينگ ساختمان استفاده كنند، نام برده مي شوند. در اين صورت فقط آپارتمان هايي كه حق استفاده از پاركينگ مشاع براي آنها شناخته شده مي توانند از پاركينگ ساختمان بطور مشاع استفاده كنند. ممكن است بعضي از واحدها حق استفاده از پاركينگ مشاعي را داشته باشند و بعضي ديگر نه. هم چنانكه ممكن است تمامي واحدهاي آپارتماني ساختمان بدون آن كه تعلق قسمتي از پاركينگ ها به نحو اختصاصي براي آنها معين شده باشد، داراي حق استفاده مشاعي از پاركينگ ساختمان باشند. در اين حالت هر كدام از واحدها مي توانند اتومبيل خود را در هر قسمت از پاركينگ متوقف كند، بي آن كه كسي معترض توقف او در قسمت خاصي از پاركينگ مشاعي باشد. البته در چنين حالتي مالكان براي ايجاد نظم و انضباط در ساختمان مي توانند با استقراع محل معيني را براي مدت معيني به طور موقت اختصاص به هريك از واحدها دهند و براي رعايت عدالت در سررسيد مدتهاي معين به تعويض آنها اقدام نمايند تا بين مالكان (يا استفاده كنندگان) رنجش و تنشي در اين خصوص ايجاد نشود.

يكي از مسائلي كه غالباً در ساختمان ايجاد اختلاف مي نمايد پاركينگ ساختمان است. اين اختلاف صور گوناگوني دارد كه در زير به برخي از آنها اشاره مي شود؛

يك ـ ساختماني احداث شده و تعدادي از واحدها (مثلاً ثلث واحدها) داراي پاركينگ مشاعي اند و دو ثلث بقيه واحدها فاقد پاركينگ مي باشند. از لحاظ اتخاذ تصميمات راجع به اداره ساختمان، اكثريت با مالكيني است كه فاقد پاركينگ اند. تعدادي از اين اكثريت اتومبيل خود را در محل پاركينگ واحدهایي كه مالك پاركينگ مشاعي اند، متوقف مي كنند. چون مالكان داراي پاركينگ در اقليت اند، نمي توانند در مجمع عمومي مالكان ساختمان نسبت به طرز اداره ساختمان از جمله موضوع پاركينگ نظرات و منويات خود را به تصويب برسانند. در نتيجه مالكاني كه فاقد پاركينگ اند (اكثريت)از اين موقعيت سوء استفاده نموده و به پاركينگ اقليت تجاوز مي كنند. در اين حالت مالكان داراي پاركينگ مي توانند منفرداً يا متفقاً با مراجعه به دادگاه از كساني كه حق استفاده از پاركينگ را ندارند به جرم تصرف عدواني شكايت كنند.

دادگاه با رويت مدارك و اسناد مالكيت دو طرف، مالك متجاوز به پاركينگ را محكوم مي نمايد. زيرا كسي كه حق استفاده از پاركينگ را ندارد نمي تواند بطور غير قانوني به پاركينگ ديگري تجاوز كند. حتي تصميماتي هم كه از سوي اكثريت در مورد استفاده از پاركينگ عليه اقليت به طور غير قانوني اتخاذ شده از طريق دادگاه قابل ابطال است.

دو ـ در يك مجموعه ساختماني بعضي داراي حق استفاده از پاركينگ اعم از اختصاصي يا مشاعي مي باشند و بعضي ديگر فاقد چنين حقي اند. اما جايي از قسمت هاي مشترك ساختمان اعم از سقف يا حياط وجود دارد كه اگر چه به عنوان پاركينگ در اسناد و مدارك قيد نشده، لكن به عنوان پاركينگ. توقف اتومبيل مي توان از آن استفاده كرد. مع هذا بعضي از مالكان با توقف اتومبيل در آن جا مخالفند زيرا آن قسمت جزو مشتركات و مشاعات ساختمان محسوب مي شود. آيا مخالفت آنها قانوني است يا نه؟ آيا كساني كه فاقد حق استفاده از پاركينگ مي باشند مي توانند در آن قسمت ها اتومبيل خود را متوقف كنند؟ پاسخ منفي است. چه، اولاً آنها در سند مالكيت خود حق استفاده از پاركينگ را ندارند و ثانياً بدون اذن ساير مالكان كه داراي مالكيت مشاعي در قسمتهاي مشترك ساختمان اند، نمي توانند به توقف اتومبيل خود در ساير قسمت ها كه به عنوان پاركينگ شناخته نشده است، مبادرت ورزند. چنانچه مالكان فاقد پاركينگ بخواهند بدون اجازه سايرين در قسمت هاي مزبور اتومبيل خود را متوقف كنند، مالكان معترض مي توانند از طريق دادگاه آنها را از اين عمل غير قانوني بازدارند.

سه ـ مالك ساختمان قبل از احداث ساختمان يا در اثناي آن،آپارتمان ها را پيش فروش مي كند و در سند عادي تنظيمي (قولنامه يا مبايعه نامه)براي واحد فروخته شده پاركينگي منظور مي كند. اما پس از ساخت و صدور پايان ساختمان بعضي از واحدها فاقد پاركينگ شناخته مي شوند. خريدار با توجه به سند عادي كه در آن براي او پاركينگ منظور شده بود به مالك اعتراض مي كند و مالك (فروشنده) قادر به تامين پاركينگ براي خريدار نيست. چه بايد كرد؟ اين مقوله ارتباطي به حقوق مالكان آپارتمان ها ندارد؛ يعني فروشنده تعهدي كرده كه بايد از عهده آن برآيد يا به نحو مقتضي خسارات خريدار را كه ناشي از نقصان آپارتمان فروخته شده است، جبران كند يا چنانچه از اين حيث جرمي مرتكب شده، مجازات شود.

چهار ـ مالك ساختمان، آپارتمان ها را مي سازد و به هنگام ساخت، قبل يا بعد از آن واحدهاي آپارتماني را طي سند عادي (قولنامه يا مبايعه نامه) به خريداران واگذار مي كند. ولي مالك از مفاد پروانه ساختمان تخلف و بعضي از پاركينگ ها را به واحد آپارتماني تبديل مي كند.

به هنگام صدور پايان ساختمان معلوم مي شود كه او از مفاد پروانه ساختمان تخلف كرده است و در نتيجه به استناد تبصره 5 ماده 100 قانون شهرداري (3) با پرداخت جريمه تخلف ساختماني را برطرف مي كند. پس از واگذاري آپارتمانها به خريداران، آنها متوجه مي شوند كه قبلاً طبق پروانه ساختمان براي واحد آنها پاركينگ منظور شده بوده است لكن به ترتيبي كه در بالا گفتيم مالك ساختمان پاركينگ هاي متعلقه را به يك واحد ديگر آپارتماني تبديل كرده است،چه بايد كرد؟

اين موضوع فروض مختلفي مي تواند داشته باشد؛

1ـ طي اسناد عادي واگذاري (قولنامه يا مبايعه نامه) صريحاً ذكر شده كه آپارتمان بدون پاركينگ فروخته شده است. در اين صورت چون خريدار آپارتمان را بدون پاركينگ خريده لذا قانوناً حق اعتراض ندارد.

2- در اسناد عادي واگذاري مسأله پاركينگ مسكوت مانده است. نه تصريح شده به اين كه آپارتمان خريداري شده داراي پاركينگ است و نه قيد شده به اين كه فاقد پاركينگ مي باشد. به نظر مي رسد با توجه به پروانه ساختمان خريدار در داشتن پاركينگ ذي حق است و مي تواند قلع و قمع آپارتماني كه در محل پاركينگ هاي متعلقه احداث شده از دادگاه تقاضا نمايد.

3- مالك بعد از اخذ پايان ساختمان و صورت مجلس تفكيكي بعض يا تمام پاركينگ ها را به يك يا چندواحد آپارتماني تبديل مي كند و پس از پرداخت جريمه طبق تبصره 5 ماده 100 قانون شهرداري، آپارتمان ها را رسماً به خريداران واگذار مي كند. در اين صورت چون اين حق قبلاً طبق پروانه ساختمان براي هر واحد به عنوان پاركينگ شناخته شده بود، اقدام مالك عمل غير قانوني تلقي و قابل اعاده به حالت پيشين است؛ به عبارت ديگر، خريداران كه مالكان آپارتمان ها مي باشند با تقديم دادخواست به دادگاه قلع و قمع آپارتمان احداثي در محل پاركينگ ها را از دادگاه تقاضا مي نمايند و چون تخلف مالك ساختمان محرز است، لذا دادگاه علي الاصول حكم بر قلع و قمع بنا خواهد داد.