بررسی دلایل و مقصران تورم در بازار ملک و خودرو

سال ۲۰۲۰ در خاطره اقتصاد ایران می‌ماند. سالی که اگر بخواهیم در یک کلمه آن را توصیف کنیم تنها می‌توانیم از واژه «تورم» استفاده کنیم. اقتصاد ایران از دی ماه پارسال تا امروز دستخوش اتفاقات بسیاری شده اما در این یک سال همواره سایه سنگین تورم بر آن را به طور مستمر می‌شد احساس کرد. به گزارش آگاهی نو عوامل مختلفی بر نوسان و تلاطم قیمتی در بازار دارایی‌ها تاثیر دارد اما چند عامل بر قیمت در این بازارها نقش داشتند؛ دلار، تحریم، کرونا و سیاست گذاری‌های موقتی و کوتاه مدت. تاثیر این عوامل بر بازار دارایی‌ها آنقدر مشهود است که سیاست‌گذار پولی و مجلس تمام تلاش خود را برای کنترل و مدیریت نرخ ارز و تبعات تحریم‌ها به کار می‌گیرد تا شاید از این طریق بتواند بازار دارایی‌ها را کنترل کند. اما آنچه که مشهود است، نتیجه ندادن تدابیر، به ویژه مدیریت قیمت دلار در بازارهای خودرو و مسکن است. با استناد به آمارهای بانک مرکزی در خصوص تحولات بخش مسکن در تهران، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در فاصله مرداد ۹۸ تا مرداد سال جاری با افزایشی ۷۶ درصدی روبرو بوده است. هر چند این افزایش قیمتی تنها مختص بازار مسکن نبوده و بازار خودرو را نیز شامل می‌شود. با مقایسه قیمت‌ها می‌توان دریافت که نرخ پراید حتی پس از اعلام «توقف تولید» همچنان بر مدار صعودی باقی ماند و از مرداد سال گذشته تا مرداد سال جاری افزایشی ۱۷۰ درصدی داشته است. اواخر سال ۲۰۲۰ شاهد رکود و کاهش قیمت‌ها خصوصا در بازار خودرو هم بودیم اما به نظر می‌رسد طی روزهای اخیر باز هم بازار خودرو روندی صعودی (البته با شیب کم) در پیش گرفته است.

دولت در سال میلادی که گذشت به شکل جدی با با مشکل تورم درگیر بود ولی به دلایل متعددی که در ادامه به آن‌ها می‌پردازیم توان و اراده لازم برای درمان بیماری اقتصاد را نداشت. در همین راستا هم با اعمال سیاست‌های اشتباهی چون ثبت‌نام خودرو از طریق قرعه‌کشی و قیمت دستوری، حذف قیمت خودرو و مسکن از پلتفرم‌های اینترنتی مثل دیوار، پروژه مسکن ملی که ۲۵ درصد آورده آن توسط بانک‌ها تامین می‌شود و در آینده مشکل‌ساز خواهد بود، بیش از آن که بتواند آرامشی به بازار بیاورد، به افزایش قیمت‌ها دامن زد. اما ریشه افزایش قیمت‌ها چیست و این تلاطم‌ها از کجا نشات می‌گیرد؟ آیا سیاست‌گذار نمی‌تواند بر شرایط فعلی و استفاده‌های رانت‌جویانه غلبه کند؟

دورنمایی نه چندان روشن!

بر اساس گزارش بانک مرکزی، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران در آذر ۹۹ به ۲۷ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان رسیده است. در حالی که متوسط قیمت‌ها برای آذر ۹۸، یعنی یک سال قبل‌تر ۱۳ میلیون و ۴۷۷ هزار تومان گزارش شده بود. با وجود اینکه دولت و مجلس تدابیر مختلفی از «طرح ملی اقدام مسکن » تا «مالیات بر خانه‌های خالی» را برای جلوگیری از روند شتابان قیمت‌ها در پیش گرفتند، اما قیمت‌ها بی توجه به این تدابیر همچنان به تاخت و تاز ادامه می‌دهند. کارشناسان معتقدند مشکل مسکن نه از سمت تقاضا که از سمت عرضه است. چرا که هر سال ایرانی‌ها به حدود ۲ میلیون خانه نیاز دارند، در حالی که ساخت و ساز در کشور کمتر از نیاز است. به همین دلیل خانه‌های فعلی با قیمت‌های گزافی به فروش می‌رسند و نوعی سردرگمی قیمتی در این بازار وجود دارد. اما سوداگری هم مشکل دیگری است که بازار زمین و ملک را تحت تاثیر قرار می‌دهد.

در این راستا حسین عبده تبریزی، کارشناس بازار مسکن معتقد است که علاوه بر مشکل کندی عرضه به تقاضا، «سوداگری همچنین ضعف قوانین که مانع از سوداگری‌ها می‌شود نیز بر بازار مسکن بی‌تاثیر نیست». هر چند سیاستگذاران مشکل اصلی را همواره متناسب نبودن عرضه با تقاضا می‌دانستند اما افزایش بی رویه قیمت دلار، ریزش‌های پی در پی بازار سرمایه همچنین بیم خروج نقدینگی از بورس می‌تواند به افزایش قیمت‌ها دامن زند. بر اساس گفته‌های قالیباف اصل، رییس سازمان بورس و اوراق بهادار از ابتدای سال جاری تا میانه مرداد حدود ۱۰۰ هزار میلیارد تومان نقدینگی وارد بورس شده و از سوی دیگر تعداد کدهای بورسی صادره نیز به ۵۰ میلیون نفر می‌رسد. هر چند بیشتر کدهای بورسی مربوط به دارندگان سهام عدالت و افراد تازه کار است اما خروج حتی ۵ درصد از نقدینگی وارد شده به بورس می‌تواند تلاطم‌های دیگری در بازار دارایی به ویژه مسکن که بهترین سودها را نصیب مالکانش می‌کند، به همراه داشته باشد. هر چند برخی معتقدند این نقدینگی می‌تواند انبوه سازان را به فکر تولید بیشتر مسکن بیندازد اما نباید از این نکته غافل شد که کارکرد دیگر این نقدینگی افزایش تقاضا کاذب و خروج «متقاضیان اصلی مسکن» از بازار مسکن است.

دولت درصدد بود با اعطای وام های خرید مسکن بخشی از پول مورد نیاز را برای اقشار ضعیف و کم درآمد فراهم کند تا پاسخگوی بخش از کاهش ۶۰ درصدی تقاضا برای مسکن باشد اما به نظر می‌رسد وام‌ها نیز نمی‌توانند گره‌گشای مشکلات فعلی در بازار مسکن باشند. مشکل دیگر نیز در بازپرداخت وام‌ها است.

در این راستا آلبرت بغزیان، استاد اقتصاد معتقد است وام‌های در نظر گرفته شده برای خرید خانه عملا برای قشر ضعیف نیست چرا که بازپرداخت این وام‌ها از عهده این قشر خارج است. با وجود مشکلات خرید خانه دولت تصمیم گرفت طرح ملی اقدام مسکن را با ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی برای کنترل و مدیریت بخش عرضه با جدیت بیشتری دنبال کند. هر چند این طرح نیز با وجود تامین مالی ۲۵ درصدی از شبکه بانکی می تواند مشکلاتی را در آینده برای کشور ایجاد کند و تورم بر بخش مسکن را شدت بخشد.

تحریم و کرونا، تاثیر همزمان بر بازار مسکن

پس از شدت یافتن تحریم ها در آبان ۹۷، تقریبا تمام بخش‌های اقتصادی از آن تاثیر گرفتند. هر چند هیچ بخشی به اندازه نفت رشد اقتصادی منفی را تجربه نکرد، اما گزارش‌های رسمی نشان می‌دهد رشد اقتصادی بخش ساختمان در سال ۹۷ با کاهشی ۶.۷ درصدی به منفی ۵.۵ درصد رسید. از سوی دیگر جدیدترین آمار بانک مرکزی از شاخص‌های حقیقی اقتصاد در سه ماهه ابتدای سال جاری نیز نشان می‌دهد که این بخش نسبت به مدت مشابه سال ۹۸ کاهشی حدود یک درصدی داشته و به ۳.۹ درصد رسیده است. اما بدترین رشد اقتصادی این بخش در ۵ فصل اخیر مربوط به زمستان بود که رشد منفی ۲۲.۸ درصدی را تجربه کرده بود.

هر چند نرخ رشد اقتصادی این بخش در سال ۹۸ منفی ۰.۲ درصد گزارش شده که با توجه به ورود کرونا به کشور و کاهش تقاضا مسکن به دلیل ترس از بیماری همچنین کاهش ساخت‌وسازها به دلیل مشابه، این رشد منفی دور از ذهن نبود. اما باید توجه کرد که تاثیر منفی رشد بخش ساختمان در فصل اسفند آن‌قدر زیاد بوده که رشدهای مثبت در سه فصل دیگر را «پیش خور» کرده و روند رشد اقتصادی را به «منفی» تغییر داده است. مقایسه اعداد و ارقام رشد اقتصادی بخش مسکن از سال ۹۶ تا سه ماهه ابتدایی سال جاری نشان می‌دهد که تکانه‌های بیرونی، مانند تحریم و کرونا و البته مشکلات داخلی مانند قیمت دلار و متناسب نبودن سیاست با مشکل، بر بخش مسکن تاثیرات فراوانی می‌گذارد.

دلار تاثیر گذار بر خودرویی که دیگر تولید نمی‌شود

تقریبا کسی وجود ندارد که بتواند آینده بازار خودرو را پیش بینی کند. بازاری که تا پیش از فروردین سال جاری به دلیل شیوع کرونا و کسادی بازار، افت قیمتی شدیدی را تجربه کرده بود، پس از بازگشایی نسبی بازارها و رفع برخی محدودیت‌ها، قیمت‌هایش خیز پیدا کرد. نکته جالب در این است که قیمت خودرو پراید که تولید آن از ابتدای مرداد ۹۹ متوقف شده بود به دلیل نبود در بازار افزایش‌های خیره کننده‌ای داشت و از حدود ۴۰ میلیون به بیش از ۱۴۰ میلیون هم رسید.

فعالان بازار در این خصوص اظهارات متعددی مطرح می‌کنند. برخی نوسانات نرخ دلار را عامل مهم در تلاطم قیمتی می‌دانند و برخی دیگر نیز «میزان تولید خودرو» توسط خودروسازان را. اما آنچه که وضعیت این بازار را کمی عجیب جلوه می‌دهد، نبود مشتری واقعی است. همین امر می‌تواند بر وجود دلالان بازار خودرو صحه بگذارد. هر چند پس از نوسانات نرخ دلار از اواخر سال ۹۶ تا کنون، برخی کالاهایی که تا دیروز مصرفی بودند، به عنوان کالای سرمایه گذاری مورد استفاده قرار می‌گرفتند اما سرمایه‌ای شدن خودرو می‌تواند افزایش بهای تمام شده بیشتری را برایش رقم زند. در آن صورت فعالان و مسئولان باید نگران افت و خیزها در این بازار نیز باشند چرا که امکان خروج خریدار واقعی بیش از پیش افزایش می‌یابد.

احتکار یا نقص فنی

در ماه‌های اخیر تصاویر زیادی از پارکینگ خودروهای دپو شده در کانال‌ها و سایت‌های خبری پخش شده که آخرین آن مربوط به دپوی چند هزار خودرو در انبار شهر بابل ایران خودرو بود. هر چند پس از اعلام این خبر غلامرضا صارمیان سرپرست دفتر بازرسی، ارزیابی عملکرد و پاسخگویی به شکایات وزارت صمت برای بازدید از این انبار به بابل رفت، اما با اعلام اینکه خودروهای دپو شده، نقص قطعاتی دارند، پرونده این دپو نیز بسته شد تا توپ اتهام احتکار خودرو به دلیل «عدم ترخیص و توقف در گمرک» به زمین گمرک بیفتد.

نبود قطعات برای تولید خودروهای کامل در حالی است که بر اساس گزارش‌های منتشره توسط وزارت صمت، تولید خودروهای سواری تا پایان مرداد سال جاری به ۳۴۴ هزار و ۸۰۰ دستگاه رسیده که نسبت به پارسال رشدی ۱۸.۵ درصدی داشته است!

ارزانی در راه است؟

به این سوال می توان از دو بعد پاسخ داد. بعد اول آموزه‌های اقتصادی است که بر اساس آن قیمت‌ها «چسبندگی به بالا» دارند و زمانی که افزایش یابند به راحتی کاهش پیدا نمی‌کنند. تجربه نیز نشان داده که کاهش قیمت با زور و اقدامات تنبیهی صورت می‌گیرد که در آن صورت پس از مدتی با افزایشی چند برابری به قیمت‌های بالاتری می‌رود. اما بعد دوم وضعیت اقتصاد است که به موارد مختلفی گره خورده؛ قیمت دلار، تحریم‌ها، شیوع کرونا و نامعلوم بودن زمان کشف واکسن و مصونیت جهانی نسبت به این بیماری، نامشخص بودن برنامه‌های سیاستگذاران برای بهبود رشد اقتصادی و... همگی از حمله دلایلی هستند که باعث می‌شود نتوان به سوال ساده «آیا ارزانی در راه است؟» پاسخ درست و حتی نزدیک به واقعیت داد.

به نظر می‌رسد وضعیت اقتصاد نوعی سردرگمی سیاستی است که همین امر به کاهش کیفیت نظارت‌ها دامن زده است. به عنوان مثال دولت در نظر داشت با قرعه کشی خودرو را به دست متقاضیان واقعی برساند تا قیمت‌ها در بازار بشکند. اما در نهایت این اقدام نیز با شکست مواجه شد چرا که این روش نوعی «قیمت گذاری دستوری» بود که تنها قیمت در بازار آزاد را افزایش داد. برای مسکن نیز تلاش‌های زیادی مانند اعطای وام برای خرید و اجاره برای خانه‌دار شدن افراد صورت گرفت اما این موارد نیز نتوانست پادزهری بر قیمت‌ها باشد. شاید مهم‌ترین خطای سیاستگذار دست گذاشتن بر سیاست‌هایی است که تنها «آرامبخش موقتی» هستند و درمان نیستند.