فتاوای آیت الله العظمی مکارم شیرازی (مدظله)
سرقفلی
1- عدم بطلان سرقفلی با باطل شدن اجاره
سؤال: اگر كسى ملكى را بدون تعیین مدت زمان، اجاره كرد و سرقفلى نيز پرداخت كرد آيا با باطل شدن اجاره سرقفلى نيز از بين می رود؟
جواب: خير سرقفلى بر سر جاى خود باقى است
2- سرقفلی ملک با پرداخت سفته
سؤال:آيا سفته گذاشتن پيش صاحب ملك حكم سرقفلى را دارد؟
جواب: خير، اين فقط يك نوع ضمانت است
3- ماهیت و تعریف سرقفلی
سؤال: لطفا در مورد سر قفلی توضیح دهید
جواب: تعريف سرقفلى: سرقفلى يعنى مستأجر غير از اجاره، مبلغى را به مالك می پردازد تا مالك هر زمان (پس از پايان قرارداد فعلى اجاره) قصد اجاره ملك را داشت به صاحب سرقفلى، به نرخ روز اجاره دهد و اما اگر بخواهد به ديگرى اجاره دهد می تواند با رضايت مستأجر اول سرقفلى ملك را به قيمت روز به مستأجر پس دهد و ملك را به ديگرى اجاره دهد. بايد توجه داشت ارزش سرقفلى مانند ارزش خود ملك يا اجاره آن، روز به روز ترقى می كند.
4- عمل به مفاد اجاره نامه در سرقفلی
سؤال: سهم خودم را از مالکیت و سرقفلی یک فروشگاه برای مدت یک سال به شریکم اجاره دادم. در بند اول اجاره نامه ذکر شده که در پایان مدت اجاره سهم مرا به قیمت روز بخرند، حال بعد از پایان مدت اجاره تاکنون بیش از هفده ماه گذشته، نه اجاره نامه تمدید شده نه اجاره ای پرداخت نموده و نه به قولش در اجاره نامه که خرید سهم من بوده عمل می کند و اکنون می خواهد با آن اجاره نامه جواز کسب دائم بگیرد. حکم چیست؟
جواب: در صورتیکه خریدن آن ملک در پایان مدت اجاره به صورت شرط ضمن العقد ذکر شده واجب است به آن عمل شود و اگر تنها قول جداگانه ای بوده عمل کردن به آن واجب نیست و در هر حال نمی تواند بر اساس اجاره نامه پایان یافته، جواز کسب بگیرد
5- حدود اختیارات مالک در سرقفلی
سؤال: شخصى یک باب مغازه در سال 1360 (هـ .ش) به مبلغ معلومى طبق قرارداد منعقده فیمابین مالکین و خریدار به سرقفلى خریده و مبلغ قرارداد آن روز را پرداخت نموده است. در پایین قرارداد عبارت ذیل آمده است «مورد معامله سرقفلى و حقّ اولویّت و انتقال به دیگرى است ولى باید در موقع فروش رضایت مالکین اصلى را طبق قانون سرقفلى از سود مورد معامله جلب نماید و در ضمن اجاره از زمان تحریر لغایت دو سال تمام به مبلغ ماهیانه یکصد تومان منظور و مقرر گردید» با توجّه به شرایط ذکر شده فوق:
الف) آیا مالکین یا مالک از نظر شرعى مى تواند بدون رسیدن به توافق با صاحب سرقفلى مبلغ مال الاجاره را هر سال افزایش دهد؟
ب) در صورت افزایش فرق بین سرقفلى و اجاره چه خواهد بود؟
الف) جواب: درمواردى که سرقفلى گرفته شده و مدتى براى اجاره تعیین گردیده بعد از گذشتن مدّت، مالک مى تواند در مال الاجاره تجدید نظر کند ولى بیش از عرف بازار نسبت به این گونه اموال نمى تواند از مستأجر بگیرد.
ب) فایده سرقفلى این است که در عرف بازار مال الاجاره کمترى به آن تعلق مى گیرد و حق اولوّیت براى تجدید اجاره همواره وجود دارد
6- مطالبات جریمه از ملکی که به صورت سرقفلی بوده
سؤال: سالها قبل، اشخاصى سرقفلى مغازه هایى را با رؤیت تمام خصوصیّات موجود از جمله وجود بالکن (نیم طبقه) در قسمتى از مغازه، از مالک خریدارى کرده اند و معامله شرعاً و قانوناً محقق شده است. پس از گذشت بیش از بیست سال شهردارى به خاطر وجود بالکن (نیم طبقه) مبلغى مطالبه مى کند
الف) آیا این مبلغ را مستأجرین باید پرداخت کنند یا به عهده مالک است (در توضیح عرض مى شود که عندالمعامله اگر بالکن نیمه طبقه نبود مشترى یا خریدارى نمى کرد یا ثمن معامله تفاوت مى کرد).
ب) اگر مغازه موقع معامله بالکن نداشته و بعداً مستأجر با اذن مالک بالکن ساخته است در این صورت پرداخت مطالبات شهردارى به عهده کیست (مالک یا مستأجر)؟
الف) جواب: چنانچه مالک تعهّدى در برابر این گونه امور از اوّل داشته و یا عرف و عادت بازار نیز تعهّدى بر عهده مالک مى گذارد ملزم به این امر است در غیر این دو صورت الزامى بر او نیست.
ب) در این صورت بر عهده مستأجر است.
7- مشروعیت سرقفلی
سؤال: چند نوع سرقفلی وجود دارد و کدام نوع آن مشروع است؟ طریقه انتقال و قیمت گذاری آن چگونه است؟
جواب: سرقفلی های معمولی که برای مغازه ها و اماکن دیگر قرار می دهند و توافق با مالک می شود مشروعیت دارد
و طریق انتقال آن با موافقت مالک معمولا صورت می گیرد و قیمت گذاری بر اساس تراضی طرفین و گاه رجوع به کارشناس تعیین می شود
