بر اساس ماده ۴۹۸ قانون مدنی، اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود، اجاره به حال خود باقی است؛ مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد. اگر خرید و فروش ملک با مستاجر صورت گیرد و در اثنای مدت اجاره، مالک (موجر) ملک خود را بفروشد، در این صورت، این پرسش مطرح می‌شود که در پایان مدت اجاره، مستاجر مبلغ ودیعه یا قرضالحسنه خود را باید از مالک قبلی مطالبه کند یا مالک جدید؟ و نیز اینکه آیا بعد از فروش ملک، مستاجر باید اجارهبها را به مالک جدید پرداخت کند یا همچنان به مالک قبلی؟
به گزارش «تابناک»؛ طبق ماده ۴۹۸ قانون مدنی، موجر میتواند در مدت اجاره، ملک خود را بفروشد، زیرا خرید و فروش ملک با مستاجر غیرقانونی نبوده و نیازی به رضایت مستاجر هم نیست و در این صورت اجاره به قوت خود باقی خواهد بود. لذا خریدار جدید، قائممقام مالک قبلی می‌شود و طرف قرارداد اجاره، با مستاجر قرار میگیرد.
البته قائممقامی خریدار جدید در حدود حقوق و تعهدات عینی و دینی مربوط به خود عین مستاجره است. مثل تعهد به تعمیرات و خسارت تاخیر در تحویل عین مستاجره. اما در سایر شرایط اجارهنامه قائممقام نیست. مثل اینکه در شروط ضمن عقد اجاره، شرط فعل شده باشد که موجر ویزای آلمان را برای مستاجر بگیرد که در این صورت خریدار جدید قائم مقام در اجرای این شرط نمیشود، چون ارتباط مستقیم به مال موضوع اجاره ندارد.
اجارهبها و مبلغ ودیعه (قرضالحسنه) از جمله حقوق و تعهدات دینی مربوط به خود مال موضوع اجاره است و در قلمروی قائممقامی خریدار واقع می‌شود. اما در خصوص قائممقامی خریدار از مالک قبلی نسبت به دریافت اجارهبها و خصوصا استرداد ودیعه مستاجر، نکات و تردیدهایی وجود دارد که باید بررسی شود.
دریافت ودیعه و اجاره بها
حق دریافت اجاره بهای الباقی مدت اجاره یا حق دریافت ودیعه از جمله حقوق دینی مربوط به عین مستاجره است و با انتقال ملک، این حق نیز به تبع آن منتقل می‌شود و در قلمروی قائممقامی خریدار قرار میگیرد و خریدار جدید مستحق مطالبه الباقی اجارهبها به همان مبلغ مقرر در اجارهنامه است؛ حتی اگر اجارهبها یکدهم اجاره بهای عرفی باشد.
همچنین اگر مستاجر هنوز ودیعه را پرداخت نکرده باشد، باید به مالک جدید پرداخت کند که در این خصوص چند نکته قابل ذکر است: اگر کل اجارهبهای یک سال توسط مالک قبلی دریافت شده باشد، خریدار جدید نه میتواند مجددا از مستاجر اجاره بگیرد و نه به مالک قبلی برای استرداد اجارههای مربوط به ماههای بعد از تاریخ مبایعهنامه رجوع کند. چرا که ملک را به صورت وضعیت فعلی خریداری کرده است.
به همین دلیل، خریدار باید در حین انعقاد بیع و تنظیم مبایعهنامه و ارزیابی ثمن، مبلغ اجارههای بعد از فروش را از ثمن و قیمت ملک کسر میکرد و نمیتواند مدعی استرداد اجارهبهای الباقی مدت اجاره از مالک قبلی شود.
عدم اطلاع خریدار از اجاره
حال اگر خریدار از اجارهنامه اطلاع نداشته و ملک را به قیمت یک ملک آزاد و بدون مستاجر خریده باشد، فقط دو گزینه دارد:
1- خیار حاصل از ملاک ماده ۵۳ قانون مدنی و نیز خیار غبن به دلیل اینکه یک ملک مسلوبالمنفعه را به قیمت ملک آزاد و بدون مستاجر خریده است؛ خصوصا اگر همه اجارههای آن نیز توسط مالک قبلی (فروشنده) نقدا دریافت شده باشد. چرا که طبق ماده ۴۱۹ قانون مدنی، در بررسی غبن، شرایط معامله باید در نظر گرفته شود و مسلوبالمنفعه بودن یا نبودن و خصوصا تسویه بودن اجارهها با مستاجر از جمله شرایط معامله است که در قیمت تاثیر دارد.
2- اگر خریدار جدید از خیار فسخ خود استفاده نکند، نمیتواند اجارهبهای دریافتشده توسط مالک قبلی را از مستاجر یا از مالک قبلی مطالبه کند.
نکته مهم دیگر این است که توافق صریح یا ضمنی مالک قبلی و خریدار در خصوص عدم انتقال برخی حقوق دینی (نه عینی) مربوط به ملک و تعیین قلمروی قائممقامی معتبر است و در حق مستاجر نیز تاثیر دارد و از مصادیق انتقال دین یا طلب نیست تا توافق سه‌جانبه لازم باشد و نیازی به موافقت مستاجر (بدهکار) ندارد.
لذا قبل از کشف و احراز قصد مشترک فروشنده و خریدار نباید بر اساس عمومات قلمروی قائممقامی خریدار جدید، حکم صادر کرد.
مثلا میتوان در مواردی استنباط کرد که از زمان بیع تا زمان تنظیم سند رسمی آپارتمان یا تا زمان وصول چک ثمن، اجارهها همچنان باید به مالک قبلی پرداخت شود و قائممقامی خریدار جریان ندارد یا اگر در تعیین ثمن بیع، اجارهبهای ماههای الباقی مدت اجاره از ثمن عرفی کسر شده باشد، اجارهبها باید تا پایان مدت همچنان به مالک قبلی پرداخت شود.
استرداد ودیعه (قرضالحسنه)
استرداد ودیعه (قرضالحسنه) مستاجر از جمله تعهدات دینی مربوط به مال است که در قلمروی قائممقامی قرار میگیرد و به خریدار جدید منتقل می‌شود. لذا در پایان مدت، خریدار جدید متعهد به استرداد ودیعه به مستاجر است.
شرط انتقال استرداد ودیعه توسط مالک قبلی
انتقال تعهد استرداد ودیعه به خریدار جدید، صرفا در حالت استاندارد و سکوت در مبایعهنامه و طبق قواعد عمومی قائممقامی است. ولی از آنجایی که توافق صریح یا ضمنی بین فروشنده و خریدار در خصوص تعهدات دینی مربوط به مبیع در تعیین قلمروی قائممقامی تاثیر دارد، لذا باید ابتدا قصد ضمنی طرفین را جستجو کرد و نه اینکه مستقیم سراغ قواعد عمومی قائممقامی رفت؛ خصوصا در فرض قائم مقامی در تعهدات بر خلاف قائممقامی در حقوق.
به گزارش سایت ایران قرارداد، در برخی موارد اگر خریدار جاهل به اجاره باشد یا اگر عالم بوده ولی مبلغ ودیعه از ثمن بیع کسر نشده باشد یا بنا بر این شده باشد که مستاجر همچنان اجاره را به مالک قبلی پرداخت کند، میتوان گفت که در توافق ضمنی دو طرف، تعهد استرداد ودیعه مستاجر در قلمروی قائم مقامی خریدار قرار نگرفته و این توافق ضمنی در مقابل مستاجر نیز قابل استناد است و از مصادیق انتقال دین نیست که نیاز به توافق سه‌جانبه و موافقت مستاجر (طلبکار) داشته باشد.
استرداد ودیعه در موارد دستور تخلیه
اما اینکه خریدار جدید باید مبلغ ودیعه را برای دستور تخلیه به صندوق دادگستری واریز کند، به معنای این نیست که همیشه خریدار قائممقام فروشنده در استرداد ودیعه است. چرا که تکلیف به واریز ودیعه مستاجر به صندوق دادگستری صرفا جهت استفاده خریدار جدید از مزیت دستور تخلیه است.
نتیجتا مستاجر برای رفع بلاتکلیفی خود در موارد خرید و فروش ملک با مستاجر، باید یا توافق سه‌جانبه را تحصیل کند یا با ملاحظه مبایعهنامه، محتاطانه اقدام به پرداخت اجارهها به مالک جدید یا مالک قبلی کند یا اگر میخواهد دادخواست استرداد ودیعه خود را در دادگستری ثبت کرده و تمبر ابطال کند، باید در تعیین خوانده دعوا (مالک قبلی یا مالک جدید) مطمئن شود.
در هر صورت مستاجر باید علیه هر دوی مالک قبلی و مالک جدید، دعوای استرداد ودیعه را مطرح کرده اما فقط یکی از آنها را به عنوان خوانده ردیف اول و مسئول استرداد ودیعه اعلام کند.در غیر این صورت، ممکن است دادگاه دعوا را از موارد دعاوی ظنی و احتمالی تلقی کند.
